房屋“养老” 谁来买单

  近期，“房屋养老金”持续被热议。对此，住房和城乡建设部相关负责人进行了权威回应，明确房屋养老金的公共账户不需要居民额外缴费，不会增加个人负担，给人们吃了一粒“定心丸”。与此同时，针对房屋养老金，人们仍有种种疑问，例如房屋养老金到底如何筹集，已经有住房专项维修资金为何又推出了房屋养老金，房屋养老金跟房产税是啥关系，22个试点城市带来哪些经验，等等，《中国消费者报》记者就此采访了多位业内人士进行深入解读。

  “事实上，房屋养老金并不是首次被提及，自2022年长沙自建房倒塌事故后，住房和城乡建设部就提出了要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。”58安居客研究院院长张波和记者说，所谓房屋养老金，是指住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修以及更新改造的资金，其不但能保障居住条件，同时也延长了房子使用寿命。

  2023年3月，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋的品质保险试点。当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金。那么，既然有住房专项维修资金，又为何要推出房屋养老金制度呢？

  中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，由于住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金量有限，而且自建房等类型的房屋也没有这笔资金。随着我们国家房地产市场逐渐进入存量房时代，要维护、改造的老旧房屋数量快速提升，截至2022年，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的占比已接近20%。老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，已经难以满足小区维护改造的需求，亟须增量资金入场。

  目前的情况是，部分老旧住宅维修资金严重不足，续缴制度难以落实。据介绍，自2004年起，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，但之前的“房改房”、部分商品房以及自建房，并没有缴存住宅专项维修资金，而且当年的商品房和经济适用房的价格较低。

  “住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区资金余额已不足，而资金续筹十分困难。”张波对记者表示，由于住房安全治理机制不完善，老旧房屋隐患多，补齐短板迫在眉睫，因此才推行房屋养老金制度。

  针对房屋养老金，最受人们关注的是需不需要自掏腰包。对此，住房和城乡建设部明确回应，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分所组成，个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金，缴存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。也就是说，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，重点是政府把公共账户建立起来。

  目前，住房和城乡建设部正在22个城市进行房屋养老金试点，公共账户的资产金额来源、使用范围、增值方式和管理主体等，并没有做统一的官方说明。从试点城市看，公共账户方面能通过财政补贴、土地出让金归集等方式进行筹集。

  公共账户资金是保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外出于公共安全目的的维修，具有社会共济作用，也被业内视为房屋养老金的“第一支柱”。

  中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公共账户资金来源于多渠道筹集，比如财政补贴、土地出让金、公积金增值收益等。不同于个人账户的资金属于个人，须由业主决定如何支配，用于业主共用的部分、共用设施，公共账户资金主要是用于房屋安全管理。

  在中国房地产估价师房地产经纪人学会会长柴强看来，建立房屋养老金制度非但不会额外增加个人负担，实际上还会减轻老百姓的负担。他对记者表示：“保障房屋正常使用及安全的维修更新等费用本应由房屋所有权人自己承担，政府建立房屋养老金公共账户后，有关费用就可以由房屋所有权人以外的渠道来解决了。”

  在关于房屋养老金的热议中，不乏有声音表示“加强版房产税来了”“房屋养老金不就是变相收房产税吗”，对此，业内专家明确表示是严重误读。

  “房屋养老金和房产税完全是两回事，把两者混淆在一起是错误的，是不负责任的。”易居研究院副院长严跃进对记者称。

  首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，房屋养老金与房地产税“不是一回事”，房屋养老金用于维护房屋安全使用，延长房屋使用寿命；房产税用于进行房地产调控，可以起到影响房地产交易，增加财政收入，调节收入差别的作用。

  中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉记者：“房产税是财产税，是居民持有不动产而需要上缴国家的税费。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户，二者性质有本质上的不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区的房屋及公共设施关系不大。”（中国消费者报2024年9月3日）

  第一条为了规范物业专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理活动，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和其他有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

  第二条本市行政区域内住宅小区物业管理区域专项维修资金的设立、收取、存储、使用等活动以及相关监督管理工作，适用本办法。

  本办法所称专项维修资金，是指由业主按本办法规定交存的，专项用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。

  第三条专项维修资金管理应当遵循业主交存、专户存储、建账到户、业主决策、专款专用、政府监督的原则。

  第四条市和区（县、市）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内专项维修资金的设立、收取、存储、使用等管理活动的监督和指导。

  发展和改革、财政、自然资源和规划、审计等部门按照规定职责，协同做好专项维修资金管理相关活动的监督和指导。

  市和区（县、市）设立的专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）按照规定职责，负责专项维修资金的存储、拨付、退还等日常管理工作。

  镇（乡）人民政府、街道办事处按照规定职责，协同做好本辖区专项维修资金的续筹、使用等相关活动的监督和指导。

  第五条业主大会成立前，专项维修资金由所在地的区（县、市）管理机构负责统一管理；业主大会成立后，业主大会可以决定由所在地的区（县、市）管理机构统一管理或者自主管理。

  第六条市住房和城乡建设主管部门应当建立全市统一的专项维修资金管理信息系统，并纳入物业管理综合信息平台，为专项维修资金交存、续存、划转、拨付、使用登记、退还、查询和监督等提供技术保障和服务。

  物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照交存标准足额交存专项维修资金。未出售的物业，由建设单位交存。

  专项维修资金的交存标准为本市房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体由市住房和城乡建设主管部门根据本地实际和房屋结构类型确定，报市人民政府批准后公布，并适时动态调整。

  第八条管理机构应当按照规定在商业银行开设专项维修资金专用账户（以下简称管理机构专用账户），并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。不动产登记机构应当为管理机构设分户账提供相关房屋登记信息。

  第九条业主大会决定自主管理专项维修资金的，应当按规定凭业主大会作出的书面决定设立业主大会专项维修资金专用账户（以下简称业主大会专用账户），并建立专项维修资金使用、财务管理和业主监督等制度。

  第十条业主大会决定自主管理专项维修资金的，业主委员会应当持本办法第九条第一款规定的材料，向管理机构办理相关手续。管理机构应当按照下列规定办理：

  （一）相关材料符合规定，且已在管理机构交存专项维修资金的，自收到相关材料之日起十日内将专项维修资金划入业主大会专用账户，并为业主委员会开通专项维修资金管理信息系统使用权限；

  （二）相关材料符合规定，但尚未在管理机构交存专项维修资金的，及时为业主委员会开通专项维修资金管理信息系统使用权限，并指导业主委员会设分户账；

  第十一条新交付的物业管理区域首期专项维修资金，由建设单位在办理房屋权属首次登记前，代交至管理机构专用账户，在房屋交付时向买受人收取。购房款中包含专项维修资金的，建设单位不得再向买受人收取。

  业主需要提取已缴存的住房公积金用于交存首期专项维修资金的，按照国家、省和市公积金管理规定执行。

  第十二条既有物业管理区域首次设立专项维修资金的，业主委员会（无业主委员会的，为居〔村〕民委员会或者物业管理委员会，下同）应当拟定首期专项维修资金筹集方案，并经业主大会会议审议通过后，组织业主将首期专项维修资金交存至管理机构或者业主大会专用账户。

  首期专项维修资金筹集方案应当按照交存标准和业主专有部分面积，核定业主应当交存的金额。首期专项维修资金可以由下列资金组成：

  业主共有收益分配比例，业主大会有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

  第十三条专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额百分之三十的，业主委员会应当拟定专项维修资金续筹方案，经业主大会审议通过后组织相关业主续存。

  专项维修资金续筹方案应当载明续筹前分账户收支明细余额和按照续筹时交存标准核定的相关业主应当续存的金额。

  镇（乡）人民政府、街道办事处应当对业主委员会组织续筹专项维修资金给予指导。

  第十四条物业管理区域设立专项维修资金后，业主大会可以决定采取交存年度日常维修费的方式续筹专项维修资金。年度日常维修费的交存标准由业主大会决定。

  第十五条专项维修资金属于业主共有。业主能够最终靠专项维修资金管理信息系统，自主查询本物业管理区域分户账资金的交存、使用、余额等相关信息。

  房屋所有权发生转移时，该房屋分户账内专项维修资金本金和利息的余额随房屋同时转移。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。

  第十六条因征收或者其他原因造成房屋灭失的，负责管理专项维修资金的管理机构或者业主大会应当根据房屋灭失的事实，将分户账余额返还业主，并注销其分户账。

  第十七条业主向管理机构专用账户交存、续存专项维修资金的，管理机构应当向交存人开具财政票据。

  业主向业主大会专用账户交存、续存专项维修资金的，业主委员会应当向交存人出具加盖业主大会印章的收款凭证。

  第十八条专项维修资金不得挪作他用。但因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、概（结）算编制、概（结）算审核等活动所产生的费用，可以在专项维修资金中列支。

  （二）依法应当由供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位承担的费用；

  （三）因人为损坏或者其他原因，应当由当事人承担的物业共用部位、共用设施设备修复费用；

  （四）物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备维修和养护的费用。

  应急维修，是指适用《宁波市住宅小区物业管理条例》应急备用金使用范围的维修、更新和改造。

  第二十一条除业主大会另有约定外，专项维修资金应当按照下列方式分摊、使用：

  （一）年度日常小额维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在全体业主分户账中分摊，统筹使用；

  （二）全体业主共用部位、共用设施设备的单项维修、应急维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在全体业主分户账中分摊，按项目使用；

  （三）部分业主共用部位、共用设施设备的单项维修、应急维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在相关业主分户账中分摊，按项目使用。

  前款规定的业主未交存专项维修资金或者分户账余额不足部分，由该业主另行支付。

  第二十二条日常小额维修资金按年度使用管理。业主大会应当根据物业管理区域实际，决定年度日常小额维修资金总额概算和单次小额维修费用的最大限额，并向全体业主公布，或者在业主大会议事规则中约定。

  专项维修资金由管理机构统一管理的，业主委员会可以持业主大会决定，向管理机构申请划拨年度日常小额维修资金。管理机构应当自收到申请之日起三日内一次性划拨到位。当年概算不足的，可以申请补充划拨。

  第二十三条业主委员会或者受委托的物业服务企业应当在年度日常小额维修资金总额概算内列支日常小额维修费用，按项结算。当年结余转入下一年度使用。

  业主委员会或者受委托的物业服务企业应当定期在物业管理区域公共信息宣传栏等显著位置和专项维修资金管理信息系统，向业主公示上一年度日常小额维修资金使用、结余情况、维修项目及其经费支出明细。

  第二十四条单项维修资金按项目使用管理。业主委员会或者受委托的物业服务企业应当按照业主共同决定的单项维修方案组织实施，按项结算。维修项目完成后，将竣工验收报告、结算书及其审核报告等向全体业主公示，接受业主监督，公示不得少于七日。

  第二十五条专项维修资金由管理机构统一管理的，应当按照下列规定拨付单项维修费用：

  （一）维修实施前，业主委员会凭业主共同决定的单项维修方案和第三方专业机构出具的概算审核报告，办理预付款拨付手续。管理机构自收到申请之日起七日内完成审核，并按概算金额的百分之五十拨付。

  （二）维修信息公示期满后，业主委员会凭竣工验收合格报告、结算书和第三方专业机构出具的审核报告等材料，向管理机构办理尾款拨付手续。

  第二十六条应急维修资金在应急备用金中列支。业主大会应当按照本物业管理区域首期专项维修资金交存总额百分之三至百分之五的比例，设立应急备用金。

  应急备用金设立后，物业服务企业或者相关业主提出应急维修建议的，经业主委员会核实并证明，符合《宁波市住宅小区物业管理条例》规定的应急备用金使用情形的，可以立即组织维修，所需资金从应急备用金中直接拨付。

  应急维修工程竣工验收后，业主委员会应当将工程结算和应急备用金使用情况在物业管理区域公共信息宣传栏等显著位置公示，接受业主监督并向年度业主大会报告。

  第二十七条专项维修资金由管理机构统一管理的，应当按照下列规定拨付应急维修费用：

  （一）应急维修实施时，凭业主大会设立年度应急备用金的书面决定和应急维修方案，向管理机构办理预付款拨付手续。管理机构自收到申请之日起两日内完成审核，并按概算金额的百分之五十拨付。

  （二）维修信息公示期满后，业主委员会凭竣工验收报告、结算书以及第三方专业机构出具的审核报告等材料，向管理机构办理尾款拨付手续。

  第二十八条业主委员会应当在日常小额维修、单项维修和应急维修项目结算后十日内，将维修项目、施工单位、维修费用总额及分户账分摊金额等信息在专项维修资金管理信息系统上进行记录。

  第二十九条市和区（县、市）人民政府设立住宅小区物业管理区域专项维修补贴资金。

  市、区（县、市）人民政府对使用专项维修资金实施本办法第三十九条规定的中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴，维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外。市六区由市、区人民政府按照百分之五十的比例提供专项维修补贴资金；县（市）的补贴比例由当地人民政府自行确定。

  专项维修补贴资金实施办法由市、县（市）住房和城乡建设主管部门会同财政部门制定，报本级人民政府批准后公布、施行。

  第三十条任何单位、个人不得侵占、挪用专项维修资金，不得采取虚报冒领等欺骗方式套取专项维修资金或者专项维修补贴资金。

  第三十一条住房和城乡建设主管部门应当采取公开招标等竞争性方式，确定开设管理机构专用账户的商业银行。

  第三十二条在确保物业专项维修资金安全和正常使用的前提下，管理机构和业主委员会可以按照国家、省有关规定，利用专项维修资金购买国债或者转定期存款。增值部分按年度转入业主专项维修资金分户账。

  禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货等活动，或者将利用专项维修资金购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第三十三条管理机构或者业主委员会应当定期与开户银行核对专项维修资金专用账户以及存储情况，并通过专项维修资金管理信息系统向业主公开下列信息，接受业主监督：

  （一）物业管理区域专项维修资金交存、续存、使用、增值收益和结存资金等信息；

  业主对前款规定公开的信息有异议的，可以向管理机构或者业主委员会申请复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起七日内给予答复。

  业主大会专用账户变更，或者专项维修资金分户注销的，业主委员会应当及时在专项维修资金管理信息系统更新相关信息。

  第三十四条市和区（县、市）住房和城乡建设主管部门应当建立健全专项维修资金监督检查和信用管理制度，采用线上线下相结合的方式，加强对物业管理区域设立、收取、存储和使用专项维修资金的指导，及时督促纠正和依法查处违反法律、法规和本办法规定的行为。

  第三十五条镇（乡）人民政府、街道办事处应当建立健全专项维修资金使用情况的监督检查和投诉举报制度，指导业主、业主委员会建立健全专项维修资金使用程序规范。业主对专项维修资金使用、管理有异议的，可以要求业主委员会作出说明，也可以报住房和城乡建设主管部门或者所在地镇（乡）人民政府、街道办事处协调处理。

  第三十六条区（县、市）财政、审计部门应当依法对管理机构管理的专项维修资金进行监督、检查和审计，依法查处虚报冒领专项维修资金、套取专项维修补贴资金等违法行为。

  鼓励业主委员会委托第三方专业机构，定期对业主大会自主管理的专项维修资金使用情况进行审计监督，并向全体业主公开审计结果。

  第三十七条违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

  第三十八条住房和城乡建设等有关主管部门，镇（乡）人民政府、街道办事处，管理机构及其工作人员，违反本办法规定，未依法履行职责的，由有权机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法依规给予处分。

  （一）专有部分面积，是指该房屋不动产权属证书记载的建筑面积，尚未登记、尚未实测的房屋，分别是指测绘机构实测、商品房买卖合同记载的建筑面积。

  （二）共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

  （三）共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

  4.整幢房屋或者单元共用部位地面、门窗及楼梯扶手等破损，需要整体修缮的；

  7.安全防范智能系统、消防控制系统、道路照明设施等需要整体更换，或者部件更换、局部维修、改造费用一次性超过原造价的百分之二十的；

  8.更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件费用一次性超过电梯原造价的百分之二十的；

  （一）为进一步规范我市物业专项维修资金交存、使用和管理，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第182号，以下简称《办法》）以及《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（甬政办发〔2011〕222号，以下简称《意见》）规定，特制定本操作细则。

  （二）海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区按本操作细则执行；其他各县（市）、区可参照执行。

  ，下列房屋应交存维修资金：一是领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；二是办理产权分割转让的单一业主房屋；三是办理房屋建筑工程竣工验收备案的拆迁安置住房、廉租住房及公共租赁住房。

  2、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定由本小区或本幢物业的业主自主确定建立专项维修资金。

  ◆总层数在 6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；

  ◆ 总层数在7～11层的房屋每平方米交存104元，若总层数为7层的房屋且无电梯的，每平方米交存55元；

  2、维修资金管理机构在受理后3个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存通知单》（附件一）；

  3、交存人凭《宁波市物业专项维修资金交存通知单》到专项维修资金专户开户银行交存维修资金，领取银行回执；

  4、交存人将银行回执和《宁波市物业专项维修资金交存通知单》上报至维修资金管理机构，维修资金管理机构在5个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存证明书》（附件二）和以每套房屋为单位打印的专项维修资金专用发票。

  当建设单位是代交人时，应提供上述1、2、3、4、5、6项资料；当业主委员会主任或业主代表是代交人时，应提供上述1、7、8、9项资料；出售的公有住房按现行的房改政策交存物业专项维修资金。

  1、成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

  2、未成立业主委员会的，由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

  1、物业共用部位、公用设施设备保修期届满。（原则为房屋交付之后满8年）

  2、维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金适合使用的范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入街道办事处的维修资金专户。

  3、维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。若在规定时间内，已对维修资金使用方案进行表决的业主人数不到业主总人数二分之一的，申请人可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业专项维修资金。

  2、报当地街道办事处核准；（3个工作日完成）（申请财政补贴的维修项目需报街道办事处核准，其它维修项目可不报）

  4、维修资金管理机构核准后将预付款拨付至街道办事处；（3个工作日完成）

  3、同意专项维修资金使用方案及维修工程预算的业主大会决议和业主分户分摊维修资金的签字清单原件（附件六）；

  4、业主委员会或社区居委会对维修资金使用方案及维修工程预算书面确认证明原件（附件七）；

  6、未建立（或足额交存）专项维修资金业主将本次维修应分摊额资金存入街道办事处的证明。

  当申请人提供上述资料中1、2、3、4、5、6项时，维修资金管理机构划拨资金总额的70%预付款；当申请人提供上述资料7、8项时，维修资金管理机构划拨尾款。

  海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区的业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，业主承担一半的维修经费，另一半由市和区人民政府财政补贴。其中海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)的住宅物业专项维修财政补贴资金由市财政承担三分之二，区财政承担三分之一；宁波国家高新区及江北区的慈城镇、洪塘街道、庄桥街道的住宅物业专项维修财政补贴资金由区财政承担。其他县（市）、区补贴标准及方式由各县（市）、区人民政府另行制定。

  申请人向各（县）、市区人民政府指定的机构提出申请住宅物业财政补贴资金。所需提供的资料由各（县）、市区人民政府的指定机构另行规定。

  （一）海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)街道办事处应将下一年度维修计划由每年9月份上报区房产管理部门和财政部门，由区房产管理部门会同区财政部门核实汇总后，在每年10月底前将市级财政补贴资金上报市住房和城乡建设委员会及市财政局；市住房和城乡建设委员会会同市财政局审核后将市级补贴资金下达到各区；各区财政部门根据维修项目实施进度支付补贴资金。

  （二）涉及市级财政补贴资金的维修项目，在未完成专项维修资金使用全部程序之前，该项目不计入当年度市级补贴资金结算，待下一年度完成之后再予以结算。

  （三）报市级财政补贴资金的维修项目，应严格按照专项维修资金申请规定的资料和程序办理业务，否则一律不予以结算。

  物业服务企业是日常维修费的申请人，可在每年第二季度向当地维修资金管理机构申请划拨日常维修费。日常维修费统筹用于中修以下的维修项目，由物业服务企业包干使用。

  根据《宁波市区普通居住小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》甬价房[2001]312号文件规定：多层（6层及以下）以及无电梯的中层（7至9层）住宅每平方米每年1.50元；经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年2.00元。

  4、业主委员会或社区委员会应对业主签字确认情况予以公示，公示期不少于7天，经公示无异议的出具确认证明。

  3、业主应当将应急维修状况及时告知社区居委会、物业服务企业及相关单位。

  2、应急维修范围内含未交存专项维修资金业主的，其应分摊的应急维修费用，由该业主自行承担。

  （二）业主委员会或社区委员会为上述1、2、3情形的申请人；街道办事处为上述4情形的申请人。

  2、维修资金管理机构在受理后5个工作日内，在物业管理区域的醒目位置公示该区域的专项维修资金余额，并告知由业主委员会管理专项维修资金的起始日期，公示期为7天；

  3、公示期结束后，无重大异议的，由维修资金管理机构在5个工作日内通知业主委员会到承办专项维修资金业务的银行办理开户等有关手续。

  4、业主委员会主任的身份证复印件（校验原件）；委托办理的，需提供授权委托书原件，委托人身份证及受托人身份证复印件（校验原件）；

  5、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意业主委员会管理、使用专项维修资金的业主签字清单；

  11、委托物业服务企业或会计师事务所作为专项维修资金账目管理单位的协议；

  （一）小区配套用房应由建设单位负责交存物业专项维修资金。有产权的车库（车位）按六层以下房屋的标准（每平方米50元）交存物业专项维修资金。

  （二）在办理产权初始登记时，应向产权登记管理部门提供由维修资金管理机构出具的《专项维修资金交存证明书》；不能提供的，产权登记管理部门不予办理产权初始登记。

  （三）物业服务企业和社区居委会应当对每一项专项维修资金的交存和使用情况按《办法》规定进行公示，做到账目清楚、规范使用、管理有序、业主满意。若上一年度专项维修资金账目混乱、不及时公示、违规使用、业主意见较大的，维修资金管理机构将暂停划拨专项维修资金，直至改正。

  （四）维修资金实际发生额低于预拨款的，其结余部分应在15个工作日内缴入专项维修资金专户；维修资金工程决算超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。

  （五）建设单位应在售房时向购房人说明物业专项维修资金相关政策，在购房合同上明确约定物业专项维修资金的交存标准和金额（并作为购房合同网上备案的前置条件之一），并在物业交付时向购房人收取。新建物业作为拆迁安置房屋的，建设单位应当在物业交付拆迁人或征收人时向其收取专项维修资金。

  （六）已于2011年4月1日前领取预售许可证且在2011年4月1日后领取现售备案证的房屋可不交存物业专项维修资金。

  （七）对利用共用部位、共用设施设备所得收益转存为物业专项维修资金的，应提供《宁波市公共收益转存专项维修资金申报表》（附件十一）至维修资金管理机构。

  （八）维修项目只涉及本幢或本单元的，可不召开业主大会，经相关业主总人数的三分之二以上同意，可申请使用物业专项维修资金。

  （九）物业管理专项资金由业主委员会（社区居委会）在每年的第二季度向维修资金管理机构提出申请划拨，维修资金管理机构原则上划拨物业管理专项资金的增值利息部分，专项用于补充小区的日常维修费不足。

  维修资金管理机构应根据物业管理专项资金归集渠道确定可以使用物业管理专项资金的小区，并定期公布每个小区的物业管理专项资金余额。

  （十）被拆迁人可凭借原拆迁协议等有效凭据，向维修资金管理机构提出对现居住房屋开设专项维修资金账户的申请，并将原被拆迁房屋专项维修资金转入新开设账户。

  各区（县、市）、开发园区住房城乡建设主管部门，市房屋安全和物业管理中心：

  为进一步加强和规范我市住宅物业保修金交存工作，根据《宁波市住宅社区物业管理条例》《宁波市住宅物业保修金管理办法》（甬政发〔2022〕46号），我局制定了《宁波市住宅物业保修金交存暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。

  为进一步加强和规范我市住宅物业保修金交存工作，根据《宁波市居住小区物业管理条例》和《宁波市住宅物业保修金管理办法》（甬政发〔2022〕46号），结合本市实际制定本办法。

  一、适用范围。本市行政区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）交存工作适用本办法。

  二、交存标准。建设单位应当在物业工程竣工验收前，向物业所在地的保修金管理机构按照物业建筑安装总造价的百分之二交存保修金。

  物业建筑安装总造价包括用于规划红线范围内工程建设的人工费、材料（包含工程设备、不含全装修项目单独成品电器）费、机械费及施工企业管理费、利润等全部费用。具体额度商品房项目根据建设单位申领预售许可证时向住房城乡建设行政主管部门提供的工程预算清册确定；其他物业项目根据第三方专业咨询机构出具的建筑安装总造价的咨询报告确定。

  三、交存方式。建设单位可以采用交存保修金或提交银行保修金保函、保修金保险保单等方式。

  银行保函或保险保单的担保范围、担保责任和担保期限应当满足《宁波市住宅物业保修金管理办法》有关住宅物业保修的相关要求，同时应当满足见索即付的要求。

  四、交存程序。建设单位应当按本办法规定的时间和交存标准向物业所在地的保修金管理机构一次存保修金或提交同等担保金额的银行保函、保险保单。

  保修金管理机构收到保修金后，应当及时向建设单位开具财政票据；收到银行保函或保险保单的，向建设单位开具收执凭证。

  五、补存（交）程序。保修金使用或索（理）赔后，建设单位应当自收到保修金管理机构的保修金补存通知书后15日内，足额补存保修金或另行补交同等担保金额的银行保函、保险保单。

  保修金管理机构收到建设单位补存的保修金或补交的银行保函、保险保单后，应当及时向建设单位开具财政票据或收执凭证。

  本办法施行前，建设单位已取得建设用地使用权或在“浙江省土地使用权网上交易系统”成交的项目，可按本办法施行前的规定交存保修金。

  第一条 为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省物业区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还、管理和监督。

  第三条 本办法所称的保修金是指建设单位依规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

  第五条 设区的市、县（市、区，下同）物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机构的，由该机构负责保修金的日常管理工作。

  第六条 县级以上人民政府物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。

  第七条 2006年10月1日以后，新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建筑设计企业均应当按照本办法的规定交纳保修金。

  第八条 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。

  建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。

  第九条 保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。

  第十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：

  （五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

  第十一条 因业主使用不当或者擅自改动房屋建筑结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。

  第十二条 建筑设计企业对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。建筑设计企业委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业管理主管部门制订。

  第十三条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本办法第十四条的规定启动使用保修金：

  （二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

  第十四条 出现本办法第十三条规定情形之一的，由相关业主或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同）提出申请，经设区的市、县物业主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

  第十五条 因建设单位不履行保修责任，业主委员会按照本办法规定动用保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

  第十六条 设区的市、县物业主管部门应当会同同级财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况做检查，加强监管；保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。

  第十七条 保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。

  第十八条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。

  第十九条保修金存储期限为8年。保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建筑设计企业。

  第二十条 建筑设计企业因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，设区的市、县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。

  第二十一条 建筑设计企业歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

  第二十二条 物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：