今后10年这3类房子可能最“吃香”内行：有条件要尽早置换

  随着国内房地产市场的加快速度进行发展，楼市在达到一个阶段性的高峰以后，买房的逻辑也在悄然发生改变，具体表现出以下三个显著特征。一是从宏观层面看，中国新房市场的规模基本见顶，市场重心正在向存量市场转移。根据统计多个方面数据显示，目前我们的祖国城镇居民家庭人均居住面积接近40平方米，已超越欧美发达国家城镇居民人均33平方米的居住水平。而央行调查组发布的数据则显示，我们的祖国96%的城镇居民家庭都不缺少房子，户均达到1.5套。再结合西南财经大学中国家庭金融研究中心发布的最新报告，我国城镇地区住房空置率为21.4%，其中二三线城市空置形势最为严重。因此能确定，目前我们的祖国的房子已经足够居住了，而且在总量上已经处于产能过剩的状态。至于一些家庭目前还买不起房子，最终的原因是投资炒房的人掌控了部分房源，他们既不出租也不出售，而是囤在手里等待升值后卖掉赚钱，这就导致一些人的房子多得住不完，而一些人却连一套房子也没有。不过这样的一种情况不会持续的太久。一方面，今后国家要建立房地产长效机制，通过向市场提供大量廉租房、公租房、共有产权房的办法，满足无房者的房住需求，让投资炒房客手里的房子降低“含金量”。另一方面，房产税大概率5年后会在全国范围内推广，届时多套房的持有成本将会增加，就能把炒房客手里多余的房子逼向市场。而从目前的情况看，很多炒房客已经迫于形势的压力，开始向市场抛售房产，导致二手房市场挂牌量激增，一些重点城市的二手房挂牌量甚至超过了10万套。

  二是购房倾向开始由过去以高层住宅为主流，转为高层、多层相结合的购房新动向。过去全国各地之所以建造了那么多的高层住宅，主要是在城镇化建设的推动下，有大量的农村人口涌进城市，以及对城市老城区实行棚户区改造，产生了大量的刚需。再者是由于房价长期只涨不跌，买房造富效应明显，刺激投资需求持续不断的增加。当这三股购房力量汇聚到了一处，就产生了海量的购房需求。但是城市住宅开发的土地资源毕竟有限，很多地方只可以通过建造高层住宅的办法满足市场需求，导致高层住宅成为主流居所。不过，在经过一段时间的居住体验后，高层住宅的一些弊端也逐渐显现。比如发生火灾不易救援、房屋老旧不易拆迁、发生疫情不易防控、住户对电梯依赖性太强，以及高层居住小区容积率高、低楼层通风采光效果差等问题，也让一部分人对高层住宅的居住环境不太满意，在购房的时候并非将高层住宅视为唯一选项，而是将目光转向了低容积率、高得房率、人口密度小、人员构成简单、通风采光好、绿化覆盖率高的多层住宅。

  三是市场购房需求慢慢地从刚需购房为主导，转为改善型需求为主导。之前在推进城镇化建设和启动大规模棚改的过程中，刚需购房者占据了购房群体的主流，不过由于房住需求量过大，也导致市场上的房源比较紧张，房价不断上涨。但是最近几年，随着大部分的城镇居民家庭先后都买了房，真正意义上的刚需购房者慢慢的变少了。而新旧房子相比之下，旧房无论从房型设计、居住舒适度、社区物业管理、环境绿化和公共服务配套等方面，都与新房不在一个档次，特别是早期建造的一些高层住宅，跟着时间的推移，房屋外观逐渐显旧，内部管道电线出现锈蚀老化的现象，电梯故障发生的频率也在不断增多，很多家庭换房的心情比较强烈，这一转变正成为当前乃至今后一段时期的主要流行趋势，很多家庭不再是有套房子住就能满足了，而是希望自己的居住环境能获得进一步的改善。那么随着楼市购房需求的一直在变化，不同房子和不同小区未来也将进一步分化，一些房子会受到购房者的青睐，一些房子将淡出购房者的视线，而一些房子可能还会被淘汰出局。

  那么对于改善型家庭来说，今后什么样的房子才会受到大家的喜爱呢？对此，有内行人就表示，未来10年，以下3类房子才真正符合人们的真实居住需求，大概率最“吃香”，建议有条件的人要尽早置换。

  第一类：城市核心区高品质的高层住宅。无论哪一座城市，核心地段永远都是人口最为集中的地方，相应的城市配套也最为齐全。对于购房主体的年轻人来说，他们更加喜欢城市灯红酒绿的喧嚣生活，而且由于生活节奏的不断加快，他们也需要在临近工作的地方买房安家，这样才可以保持生活稳定。而人口是支撑房价上涨的核心要素，越是人口集中的地方，越是财富聚集的地方，因此城市核心地段的房子，往往能够领涨整座城市的房价。这一结论并非仅仅适用于大城市，换句话说，即便中小城市的房价出现下降，核心区房子的抗跌性也比非核心区的房子强很多。而对那些有持续人口流入，经济基本面非常好的一二线城市，其核心地段的土地价格更可谓寸土寸金，同时那里还聚集了更优质的教育资源和医疗资源，房子也更具有吸引力，因此无论到了何时，那里都不缺买房子的人，房子的上升空间也是所有地段中最大的。而所谓高品质住宅，当然还包括专业的物管公司，完善的服务配套，舒适的居住环境，以及较高素质的小区居民等，这类住宅无遗是最受大部分人喜爱的住宅，也是未来10年无比稀缺的优质住宅资源，出手晚了就要支付更多的购房成本。

  第二类：城区范围内新建的多层花园洋房。多层住宅是介于城镇自建房与高层住宅之间的过渡房产，房改之后建造的多层住宅曾经占据了一定的比例，但是由于没电梯优势，后被高层电梯房取代。因此此处所指的多层，并非是过去建造的多层，而是现在和今后建造的多层花园洋房，并且是位于主城区范围以内的多层洋房。因为新建多层洋房都会附带内置电梯，而且由于住户少、电梯使用频率低，住户不用像高层电梯房那样长时间的等电梯。居住在位于城区范围内的多层洋房，既可以充分享受城市优质资源，也可以极大改善居住环境，同时没有火灾隐患的顾虑，也没有疫情来袭后被病毒感染的担忧。加之建筑商对于多层洋房的设计理念更加人性化，小区环境优美，楼间距宽，通风采光效果好，停车位充足，因此此类房产属于中高端住宅产品，非常的宜居。再者，高层住宅的公摊面积大、得房率低，而多层洋房的公摊面积不超过15%，得房率高，钱花得物有所值。而且这类房产并非是有钱人的专属，普通中等收入家庭都能够买得起。由于城市人口聚集效应明显，且土地资源稀缺，城市中的多层洋房今后只会慢慢的少，至于大家所担心的高层住宅无人拆迁的问题，购买多层洋房根本不存在。

  第三类：城市近郊的别墅。之所以强调是城市近郊的别墅，众所周知，远郊别墅由于距离城市较远，配套不足、交通不便、房子升值慢，是此类房产的三个最大的“硬伤”。而这里所指的近郊别墅，是位于城乡结合部，进城开车不超过20分钟，基本生活不受影响的别墅。优点是，现在城乡交通网络高度发达，出行方便不堵车，“进”可享受城市优质资源，“退”可贴近自然居家环境，在城乡之间切换不同的生活场景，一直是很多富豪阶层和中产阶层共同追逐的梦想。近郊别墅并不影响工作地点在城里，平常来往穿梭于城乡之间也是非常的方便。因此房屋的升值空间和城里的商品房没有太大的差别，一样在交替互动的上涨之中。同时因为别墅终究是人类社会终极理想居所，很多富裕起来的人在满足购房条件以后，自然而然地会将近郊别墅作为改善房的首选。至于网上流传的别墅有这样那样的缺点，其实纯属多虑，没有谁会在城里无房的情况下，首套房选择购买别墅。再者，中国的老龄化已经来临，再过10年还将迎来深度老龄化社会，老年人口比例将会大幅度上升，而未来最适合养老的地方，一定不是人口密集、活动空间小、采光不足、高度依赖电梯出行的高层住宅，恰恰是目前不被一些人看好的别墅等高端住宅。