从闲置乱用到多功能利用 架空层不再“被架空”

  在家觉得闷了，下到一楼就能和街坊邻居打牌，或是运动健身、泡书吧、学茶艺……日前，广西首个第四代住宅产品亮相南宁，以“空中花园”为特色，带来全新的居住体验。其中最亮眼的是，这种新型住宅明确一楼必须设有高度不低于6米的架空层，且仅限必要设施占用。

  作为建筑底层的开敞空间，南宁很多小区楼栋都设置有架空层，设计初衷是为提升居住空间的观感效果、合理分布管线、通风降噪以及提高空间利用率。那么，南宁小区架空层现状如何？怎么来实现科学合理规划利用？记者就此对市区多个住宅区进行了走访调查。

  小区有没有架空层，业主日常生活截然不同。由于架空层不计入容积率，这部分空间属于业主的公共活动空间。记者走访南宁市区多个住宅区发现，不少小区会在架空层设置娱乐健身等设施，有的还设有会客厅等，不仅能实现空间有效利用，还能方便业主生活，增加邻里互动。

  不过，如果架空层不能合理规划利用，也会备受业主诟病。日前，记者在民主路某小区看到，该小区的架空层长年堆放各种杂物和电瓶车，有的已经满是尘土，让原本通透的架空层显得凌乱不堪。一些车辆甚至停放在入户大堂入口处，不仅影响环境美观，妨碍业主正常出入，还存在安全隐患。

  另外，部分小区的架空层被开发商或物业擅自改作他用。如，在西乡塘区某学校教职工住宅区，一楼架空层被改造成物业用房、快递站、小卖部和裁缝间，引起不少业主反对。业主刘女士表示，如果架空层管理不善，宁愿让它一直空着也不愿意让物业私自出租谋利。

  记者在裕丰英伦小区走访发现，该小区共有16栋楼1146户业主，其中1、2、3、8栋住宅楼设有架空层，整个小区架空层面积有两三千平方米。目前，1、2、3栋住宅楼的架空层已经被改造成了居民的“公共活动室”，划分有儿童乐园、健身空间、多功能活动区等区域，设置有健身器材、滑滑梯、小型高尔夫练习场等设施。

  “我们对于架空层的规划设计，是基于其所在楼栋的走向，因地制宜改造而成。目前，整个小区的架空层区域仅剩8栋还未规划，但已有初步设想，计划改造成封闭的小区图书馆、AI自习室等公共区域。”裕丰英伦小区业委会主任杨建华介绍，架空层属于全体业主所有，因此就需要通过召开业主大会进行表决，且要符合消防安全要求方可建设。预计今年五六月份召开小区全体业主大会。

  小区架空层升级的同时，居民的归属感和幸福感也不断的提高。居民李阿姨感慨：“以前大家见面只是点头打个招呼，现在大家一起参加活动，邻居变姐妹了。”从“陌生人”到“老熟人”，这片空间成了串联邻里情感的纽带。

  与传统居住小区不同，近几年新建的品质居住小区在规划之初，开发商就计划好如何开发利用架空层。个别开发商甚至在架空层打造适合业主使用的休闲“泛会所”，成为项目亮点。

  2月25日，记者走进位于江南区的华润置地旗下西园望江小区。在小区架空层棋牌室，农阿姨正和老姐妹一起打牌娱乐。“自从架空层改造成书吧和棋牌室之后，我天天都会和老姐妹约在这里打发时间。”农阿姨笑着说。

  在该小区，7、8栋住宅楼的架空层被开发商打造成拥有书吧、茶艺馆、棋牌室功能的会所以及健身房。书吧摆满各类书籍，让业主感受阅读的乐趣；茶艺馆里，业主与志趣相投的朋友快乐交流；多个棋牌室可满足社区老人下棋互动的需求；健身房配备了运动器械和普拉提房，满足男女业主的不同需求。

  据悉，西园望江小区是华润置地对小区架空层打造的一种新探索。华润置地西园物业负责人李飞表示，架空层的权属属于全体业主，目前该区域的服务空间和设施都是免费提供给业主使用。会所实行预约制，以确保业主在各个功能空间都能享受到更好的体验。物业也会定期对设施设备做维护。未来，在征得全体业主同意后，物业将寻求第三方机构提供更专业的收费服务。按照《广西物业管理条例》的要求，所有收益扣除成本后，70%纳入公共收益，优先补充公共维修基金用于小区后续维护。

  架空层，作为建筑物中独特的空间，具有很大的潜力等待挖掘。在房产领域中，架空层的有效利用是一个非常关注的话题。如何有效利用架空层？这种利用方式是不是满足建筑规范？有何法律依据？

  广西东方意远律师事务所合伙人潘春志律师介绍，在《住宅设计规范》中，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。“架空层可以被规划为休闲娱乐区域，可设为健身器材，为居民提供一个便捷的健身场所；也可以布置儿童游乐设施，让孩子们有安全且有趣的玩耍空间；还能打造休闲长椅和景观小品，供居民休息、交流。”潘春志表示，从目前的法律规定和司法实践来看，小区架空层在没有办理产权证的情况下，是属于业主共有部分。如果交房后，物业想把架空层改为物业用房或其他用途，需要经过业主同意，并且要符合建筑物和消防安全的要求。