减少公摊面积！深圳市建筑规划设计规则：阳台、飘窗可做大

  央广网北京5月16日消息（总台中国之声记者周益帆）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式对外发布。其中，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑规划设计进行尺寸上的调整、住宅和宿舍的建筑高度要求不宜超过150米等规则最受购房者的关注。新规则对于促进市场上出现更多高品质住宅有哪些积极影响？

  根据深圳市政府在线版《深圳市建筑规划设计规则》在楼层高度、部分公共空间的面积计算及具体住宅设计等多个角度均有突破。例如，新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不允许超出250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。以常见的普通住宅层高来计算，这在某种程度上预示着住宅将被限制在50层以内。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国之声采访时表示，随着城市发展，一直更新、完善规划设计及建筑规划设计，是发展的必然要求。

  李宇嘉说：“针对城市高层建筑太多，后期维护的难度比较大，要进行全生命周期管理，不能导致后面的维护成本过高，所以深圳这次（规定）住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。过去几年，在深圳，低于30层的住宅新房基本没，四五十层的，最高的一栋住宅70层，中间还要做过渡电梯，这就不符合我们城市的宜居性，后期可能会引起城市病、拥堵，还有关于用水、用电的压力等。另外，作为国际一线的大城市发展的目标，要促进低碳（发展），建设水平肯定是要提高的。”

  新规则还对“公摊”有所突破。公摊建筑面积，指的是由产权人共同分摊所有公用部分的建筑面积，例如，电梯井、管道井、楼梯间、门厅等区域都是公共面积。2024版《深圳市建筑规划设计规则》中明确避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。目前，住宅得房率计算方式通常为：套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积），也就是说，如果公摊面积降低，购房者今后的得房率将有所提高。

  李宇嘉说：“原来一些公摊的设施就摊到套内面积里面去了，摊到房价里面去了，让老百姓去承担。建筑高度越高的话，公摊就越高，对电梯井、变电室、消防安全这种要求会更高，当然公摊也就越高。公摊越大，就导致套内面积少了，老百姓承担的房价越高。目前，普通百姓还是关心房价水平，住房福利可得性到底有没有增加，如果公摊越大，获得感就越低。如果降低了公摊，该开发商做的就开发商做，该政府投资就政府投资，不能算到套内（面积里）。”

  与购房者息息相关的，还有住宅设计中关于阳台及飘窗的修订。此前，相关规定中，阳台的进深不能超过2.4米，深圳市的新规明确“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”。而修订后，飘窗的进深由0.6m增加至0.8m。在多位专家看来，一方面，这是住宅户型设计的更新；更重要的是，它同样会增加消费者实际获得的套内面积。

  一直以来，通过阳台及飘窗来提高业主的得房率，增加项目优势，是很多开发商的建设及销售思路，记者昨天下午拨打了深圳多个房地产项目的销售电话，该现象也得到了印证。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，新规对阳台及飘窗设计尺寸的明确，也将在某些特定的程度上规范开发商的行为。

  李宇嘉说：“近几年的产品，比如80平米可以做紧凑型的三房，那前提是得房率一定要高，很多开发商是偷面积的，不公开的，就可能会侵占公共空间，也有一定可能会造成安全风险隐患，整个房屋的（面积）统计也是很混乱的，对于后续物业维护，是巨大的麻烦和成本。但是如果修改了建筑规划设计标准，把它阳光化、公开化以后，开发商就要依规定来。”

  实际上，2024版《深圳市建筑规划设计规则》发布之前，广东省佛山市、惠州市也在本周陆续发布了房地产及建筑行业的规定，均优化了容积率计算规则。去年10月，江苏南京也颁布了《南京市建设工程规划设计的具体方案审查办法》，对部分设施纳入容积率计算进行了调整，同时还要求生活阳台最小进深不小于1.5米。

  易居研究院研究总监严跃进认为，一系列新规体现了各地对中央所提出“人民群众对优质住房的新期待”的响应，也是对高品质住宅多维度的探索。

  严跃进说：“高品质住宅，它的定义有很多维度，比如要低密度，有些地方还强调了数字化、绿色节能低碳。但这些我认为还是次要的，像这次深圳的政策，对我们住房背后涉及的相应的一些建筑规范进行了放宽，过去阳台的面积做得比较大，会增加一些负担，举个例子，90平方米的房子和91平方米的房子，它所缴纳的税费包括契税完全不一样。按照现在的标准，我大概估算了一下，每家每户阳台多做一个平方米，它不会增加小区的建筑面积认定。这句话的通俗的含义是什么呢？开发商把阳台面积做得大一点，不会增加开发商接下来要缴纳的税费成本，也不会增加老百姓接下来买房要付的成本，购房者的得房率是增加的，这无形中让你买房性价比更高、品质更高，这就是要落实中央的精神。”

  2024版《深圳市建筑规划设计规则》将于近日正式对外发布。其中，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑规划设计进行尺寸上的调整、住宅和宿舍的建筑高度要求不宜超过150米等规则最受购房者的关注。